주택 구입은 많은 사람들에게 인생에서 가장 중요한 결정 중 하나입니다. 특히, 주택을 구입하는 과정에서는 재정적인 계획과 체계적인 준비가 필수적입니다. 주택취득자금 조달 및 입주계획서는 이러한 준비 과정에서 매우 중요한 역할을 합니다. 주택취득자금 조달 및 입주계획서(자금조달계획서)는 부동산 거래 신고 시 제출해야 하는 서류 중 하나입니다. 이는 투기적인 부동산 거래를 막고 자금 출처의 투명성을 확보하기 위해 도입되었습니다. 자금조달계획서는 모든 주택 거래 시 제출하는 것은 아니며, 일정 기준에 해당될 때 제출 의무가 발생합니다. 현재는 투기과열 지역인 경우 총 합계 금액이 6억 원 이상인 경우 작성하여 제출하게 됩니다. 이 글에서는 "주택 구입 시 주택취득자금 조달 및 입주계획서 작성 방법"에 대해 자세하게 알아 보도록 하겠습니다.
1. 자금조달계획서란?
부동산 거래 투명성 확보와 편법 증여 방지를 위해 도입된 제도로, 주택 구입 시 사용되는 자금의 출처와 입주 계획을 상세하게 기재해야 함
▶ 2020년 3월 이후 수도권 등 규제지역을 중심으로 의무 제출 범위가 확대됨
2. 누가 작성해야 하나요?
| 구입 주택 가격 | 지역 | 제출 여부 |
| 6억 원 초과 | 투기과열지구 | 의무 |
| 9억 원 초과 | 전국 | 의무 |
| 비규제지역, 6억 원 이하 | 권장 또는 선택 제출 |
▶ 실거래 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내 제출
3. 주택취득자금 조달 및 입주계획서 한글 파일 다운로드
② 이용안내 - 자료실 - 매매신고 클릭 - 주택취득자금 조달 및 입주계획서 파일 다운로드
▲[자금조달계획서 한글 파일 다운로드]
4. 주택취득자금 조달계획서 작성 항목
| 항목 | 설명 |
| 계약금 | 매매가 일부를 선지급한 금액 (통장 입금 내역 필요) |
| 중도금/잔금 | 대출 포함한 모든 자금 조달 항목 |
| 자기자금 | 본인 예금, 적금, 펀드 해약 등 |
| 차입금 | 금융기관 대출, 부모 등 가족 증여·대여 |
| 기타 | 증여 시 ‘증여세 신고 여부’ 체크 필요 |
▶ "부모님 지원금"으로 썼다면, 반드시 증여세 신고 여부 명시 필수
5. 입주계획서 작성 요령
| 항목 | 작성 시 유의사항 |
| 실입주 여부 | 실입주 또는 임대 여부 정확히 기재 |
| 입주 예정일 | 계약일 기준 합리적인 일정 작성 |
| 입주자 정보 | 배우자 또는 자녀와 동거 계획 포함 가능 |
| 기존 거주지 | 매도 예정, 유지 여부 등 명확히 작성 |
▶ 실거주 목적임을 명확히 하면, 취득세 감면·대출 규제 완화 등 혜택 받을 수 있어
6. 자금조달계획서 제출 방법 요약표
| 단계 | 절차 | 세부 내용 | 필요 서류/준비물 |
| 1단계 | 매매계약 체결 | 주택 매수인과 매도인 간 계약서 작성 | 부동산 매매계약서 원본 |
| 2단계 | 실거래 신고 준비 | 계약 체결일로부터 30일 이내 신고 | 계약서, 신분증, 공인인증서 |
| 3단계 | 실거래 신고 시스템 접속 | 실거래가 신고 시스템 로그인 (공인인증서 필요) | 공동인증서 (구 공인인증서), PC 또는 모바일 |
| 4단계 | 매매 계약 정보 입력 | 주택 주소, 거래 금액, 계약일 등 입력 | 매매계약서 참조 |
| 5단계 | 자금조달계획서 작성 | 자금 출처 상세 입력 (예: 예금, 대출, 증여 등) | 통장 내역, 대출 승인서, 증여 여부 확인 |
| 6단계 | 입주계획서 작성 | 실입주 여부, 예정일, 동거인 정보 등 입력 | 없음 (본인 계획에 따라 작성) |
| 7단계 | 전자 서명 및 제출 | 모든 항목 확인 후 공동인증서로 전자 서명 제출 | 공동인증서 |
| 8단계 | 제출 확인 및 출력 | 신고 완료 후 PDF로 저장/인쇄 가능 | 출력물 또는 PDF 저장 권장 |
| 9단계 | 세무대비 자료 보관 | 자금 출처 관련 증빙 서류 정리 보관 | 통장 거래내역, 증여세 신고서, 대출 계약서 등 |
7. 자금조달계획서 온라인 제출처
| 구분 | 접속 경로 | 설명 |
| 1. 부동산거래관리시스템(RTMS) | https://rtms.molit.go.kr | 국토교통부 운영 공식 시스템. 공인중개사 또는 일반인 모두 사용 가능 |
| 2. 서울부동산정보광장 (서울 소재 주택 거래 시) | https://land.seoul.go.kr/land/ | 서울특별시 전용 실거래 신고 시스템 |
8. 실거래 신고 시스템에서 전자 제출하는 방법
① 국토교통부 실거래가 신고 시스템 접속
② 공인인증서 로그인
③ 실거래 신고 메뉴 → 매매 계약 입력
④ 자금조달계획서 및 입주계획서 작성
⑤ 서명 및 제출 후 PDF 보관
▶ 민원24, 정부24 등에서도 관련 자료 발급 가능
9. 실수요자를 위한 체크리스트
▶ 매매계약 체결 후 30일 이내 신고
▶ 계약금, 중도금, 잔금 출처 명확히 정리
▶ 증여·차용은 세무 리스크 고려
▶입주계획서에 실거주 여부 구체적으로 명시
▶ 작성 후 PDF 파일 보관
10. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 부모님이 보내준 돈, ‘자기자금’으로 써도 되나요?
▶ 아니요. 증여로 분류되며, 반드시 증여세 신고 여부 표시해야 해요.
Q2. 자금조달계획서 미제출 시 불이익은?
▶ 과태료 부과 및 세무조사 대상이 될 수 있어요.
Q3. 대출받은 금액도 기재해야 하나요?
▶ 반드시 기재해야 하며, 금융기관명과 금액까지 명시합니다.
11. 마무리 정리
주택 구입은 단순한 거래가 아니라, 미래의 안정성과 행복을 위한 투자입니다. 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 철저히 준비함으로써, 재정적 부담을 최소화하고 원활한 입주 과정을 보장할 수 있습니다. 이 글에서 제시한 방법과 팁을 바탕으로, 여러분이 원하는 주택을 성공적으로 구입하고, 새로운 보금자리에서의 삶을 시작할 수 있기를 바랍니다. 주택 구매는 도전이지만, 철저한 준비와 계획으로 충분히 극복할 수 있는 과정입니다.